当下全球经济环境瞬息万变，气候变化、人口结构波动、多行业需求变革，后疫情时代对房地产的需求也随之改变。为适应变化，建设一个更好、更健康的可持续世界，房地产的内在价值被愈加清晰地意识到，正推动着社区的变革。

第一太平戴维斯重磅发布2023年《影响力》报告，以全面、长远的目光探讨房地产当下及未来的使命，剖析在追求社区发展过程中所面临的各样挑战及机遇，预测全球房地产的未来。

第一太平戴维斯中国区市场研究部主管、高级董事James Macdonald表示：“当下世界已迈入一个瞬息万变的时代，也越发彰显房地产行业对于社会和环境影响具有的重大意义。房地产在中国城市高质量发展中承担重要的社会使命，以‘以人为本’的生活模式为核心，关注绿色、低碳、智慧目标，迎接更多新机遇和大挑战。第一太平戴维斯将持续为从业者和投资者提供前瞻性的房地产市场洞察，践行行业使命，推动中国高质量发展。”

应对气候变化的行业使命

韧性城市

众所周知，自2000年以来，气候相关极端事件频频发生，发生概率已是20世纪70年代的五倍。第一太平戴维斯更新了23个城市的气候韧性指数，关注世界上规模最大、最富有、人口最多的且具有重要房地产投资意义的城市，通过分析城市当下及未来的气候风险、城市绿色认证建筑比例、可持续建筑和规划，衡量城市的房地产韧性。

对绿色、可持续建筑的需求正在分化房地产市场，适应气候变化建造或改造的可持续建筑将成为房地产投资的新热点，ESG作为基金投资评估和资产管理流程的核心。因此，投资者必须紧跟时代趋势，灵活应对。

打造韧性社区

城市气候韧性指数的更新提高了对适应气候变化的认识，使得从业者倾力以赴降低气候风险对建筑群造成的威胁。应对气候变化虽前路艰辛，但有计可施。减少建筑碳排放、设立零碳规定、建造“绿色办公室”及可持续建筑、使用可再生能源，打造韧性社区，共同协作促进房地产的可持续未来，推动未来商业及住宅的蓬勃发展。

应对人口波动的行业使命

Z世代成为市场主导

2022年全球人口达到80亿，而中国人口在去年出现了60年以来首次下降，预计长期保持下降的趋势。尽管如此，中国仍有许多年轻的城市趋于活跃。根据第一太平戴维斯研究部的数据，深圳和广州作为中国电子制造的中心枢纽及科技中心，15-39岁人口比例预计分别占总人口的53%和41%，成为2033年全球最年轻的城市之一。

与此同时，在1997年至2012年之间出生的“Z世代”作为地球上人数最多的一代，正在步入成年。Z世代追求良好的工作与生活的平衡及有目标的就业。随着他们逐渐成为世界的主导，新的生活和工作方式出现，将对房地产和城市产生深远的影响，使房地产需求也随之变化，地产的用途更灵活多变。

在生活上，Z世代

• 偏好“15分钟城市生活圈”
• 更具备环保意识
• 乐意使用数字化个性服务

在职场上，Z世代

• 崇尚工作场所带来的归属感
• 偏好绿色化空间
• 需要社交互动
• 追求认同感

年长富裕群体引领住宅需求

另一方面，人口老龄化趋势也正影响全球房地产市场，其中50岁及以上的富裕人群成为驱动高端住宅需求的主力军。中国50岁及以上富裕群体的规模正迅速扩张且将于2033年达总人口的43%，其中上海的该类人群将增长至53%，年收入达250,000美元及以上的家庭将会是今年的四倍。这类人群注重房产的质量、空间、购置的便利性，因此他们更加倾向于选择西式品牌住宅，还可能选择拥有更大生活空间、更低生活成本的小城市。

应对变革的使命，部分项目或成安全避风港

未来商业地产亟需改造焕新

虽然疫情时期电商的崛起影响了实体零售业，但人们正在返回实体店铺，城市也在积极探索最适合自身的模式。核心商区的空置率下降，优质核心地段对零售商的吸引力依然存在；混合办公人群也为当地的商业街区注入活力。尽管部分黄金地段的奢侈品零售租金仍低于疫情前水平，但2023年第一季度的数据显示，在过去两年中黄金地段的奢侈品零售租金平均增长7%。实体店铺作为陈列空间和社区中心，增加人们见面、交流、接触品牌及消费的机会，扩大品牌知名度。

然而在后疫情时代，实体零售业挑战仍存。消费者的多功能需求使得集住宿、餐饮、娱乐以及购物于一身的综合体成为趋势。因此，零售业应符合时代的潮流，在快速发展的消费环境中寻找自己的位置。

不稳定利率环境中仍能带来收益

尽管目前房地产投资者正面临利率调整的局面，但其最终稳定下来的水平才是影响长远的关键所在。当前，大多数主要经济体利率包括商业地产在内的许多金融资产定价都受到利率涨幅的连锁反应。随着利率上升，政府债券收益率也随之上升，风险较高的资产对投资者的吸引力开始下降。伴随着更强劲的生产力增长及政策调整，投资需求可能??增加，导致交易量将回归常态。