我们看待、使用房地产的方式正在发生诸多变化。技术、社会、环境等因素的持续演变叠加疫情影响，使得业已发酵的房地产市场趋势得到加速。第一太平戴维斯近日发布全球旗舰报告《影响力》第四期，以 "演变 "为主题考察房地产市场的变化，探讨后续走向。

据第一太平戴维斯世界研究部预测，在全球范围内，科技企业将主导2022年写字楼租赁成交，写字楼依然是广受欢迎的投资领域，而优质房地产收益率将基本保持不变。

- 第一太平戴维斯全球各区市场研究部主管中，有多数认为未来一年中核心资产收益率将维持平稳走势，但也有例外情况。对于产业及住宅物业，多数受访者预期收益率会下降，侧面反映出投资者对这些资产领域的兴趣高涨。从投资角度来看，写字楼展现出强大韧性，预期收益率维稳或下降的研究部主管占比高达97%。

- 第一太平戴维斯研究部主管预期到2022年，写字楼租赁成交可恢复至疫情前水平，但具体因城市而异。在中国、印度尼西亚、越南等新兴市场，在经济强劲增长支撑、灵活办公推广节奏较缓的环境下，当地的写字楼租赁成交前景最为积极。预计科技企业将全面引领写字楼租赁需求，79%的研究部主管预计租赁成交将超过2019年水平。

- 写字楼作为房地产市场最大的细分板块，需求将保持旺盛走势。研究部主管所在城市中，半数以上城市的投资市场预期将以写字楼为主导（见下表）。在深圳、北京、广州和首尔，预计写字楼投资占比可达60%。随着投资重心的战略转移，营运型住宅及物流资产成为新一批的投资热门领域。其中，北美投资者将尤为青睐运营型住宅，且北美也是全球范围内可投资住宅产品的最大市场。

- 75%的研究部主管表示，可持续性是所在城市投资者的重要考量因素。另外25%的城市以亚洲城市为主，包括香港、东京、雅加达、首尔等，可持续投资尚未得到足够重视。但在ESG被广泛提上议程的大环境下，相信不用多久可持续性也将成为这些城市投资者的首要考量。公司声誉是可持续投资背后的最强动机，有54%的研究部主管将之视为主要动机，此外有46%认为回报提升也是主要动机。

- 随着旅行限制放松，投资风格将更趋国际化。据研究部主管预期，2022年国际投资者占总投资比例将达到47%（其中来自邻国的投资近占一半）。