工业用地在中国建设用地中占比仅次于 住宅用地，比重高达20%。全国范围内， 在工业用地之上建造的各类产业园区超 过两万个，存量规模可观，如何盘活资 产，通过提升园区运营，助力中国制造 升级，反哺地方发展，正成为越来越多 的地方政府及投资人关注的领域。

全球产业链重塑的背景下，制造业成为 各国竞争焦点，推升工业地产成交在近 年来稳步增长。2016-2021年间，全球 工业地产交易额复合年均增长约为 22.5%，已成为第三大资产交易类型。 工业地产在中国房地产投资市场此前通 常被视为利基资产的一种，以往成交金 额在所有大宗成交中占比并不突出。但 近三年来，以相关资产为标的的成交在 不动产投资领域吸引了众多投资机构的 目光，投资活动日趋活跃。

园区涉及形态多样，我们将工业地产定 义为具备生产制造功能的产业园区，此 类园区早期多以车间、单层厂房为主， 但随时代变革，正逐渐过渡至建筑形态 更加多样、产业链更为完善的综合性园 区，产业结构也从产业聚集链及传统制 造业拓展至高端制造业及设计研发等更 靠近微笑曲线两端的功能。无论是早期 的标准厂房还是定位更广的产业社区， 都在产业升级及投资追捧的当下也对园 区运营方带来更多挑战。

与传统的商办资产相比，产业地产涉及 的土地及物业形态复杂，厘清产权关系、 各类行政及环评许可，是投资工业资产 的重中之重。

本报告将从工业用地及物业形态、产业 升级及研发驱动、热门城市工业园区以 及投资关注四个方面解析中国工业市场 现状及趋势机遇。